Introduction
Introduction
Dans le cadre de la construction d’un projet immobilier ou d’une vente, la constructibilité d’un terrain est une condition primordiale. Si tous les terrains ne peuvent pas devenir constructibles, il est possible de faire évoluer la situation de votre parcelle.
Dans cet article, nous vous expliquerons pourquoi un terrain est déclaré non constructible et quels sont les critères pour qu’il le devienne.
1) Pourquoi un terrain n’est pas constructible ?
Si un terrain ne répond pas aux critères établis par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), ni à certains critères techniques comme par exemple absence de réseaux, ou bien encore s’il est situé dans une zone à risques naturels (incendies, inondations…), ou dans une zone naturelle/agricole, ou encore parce qu’il est situé dans une zone à vocation de réserve foncière (pour un développement futur), il est alors déclaré comme non-constructible. Les raisons qui font qu’un terrain n’est pas constructible sont donc nombreuses et une évolution éventuelle s’effectue au cas par cas.
Dans certaines situations, il vous est possible de demander une révision du PLU pour rendre votre terrain constructible, comme nous allons vous l’expliquer plus bas. Si la commune concernée par votre demande ne possède pas encore de PLU, vous pouvez vous adresser directement au Préfet. En effet, dans cette configuration, le reclassement du terrain tombe sous le coup du RNU (Règlement National d’Urbanisme).
2) Les critères pour rendre un terrain constructible
Si vous comptez acquérir ou possédez un terrain, ce dernier doit respecter plusieurs critères pour devenir constructible. Premièrement, le terrain en question doit être viabilisé ou viabilisable (raccordable aux réseaux d’eau, électricité, assainissement, téléphone…). Deuxièmement, votre terrain doit être autorisé à recevoir une construction. Pour le savoir, vous devez consulter le PLU auprès de la mairie de la commune et demander un certificat d’urbanisme opérationnel à cette dernière.
3) Demander une modification ou s’opposer au PLU
Si votre terrain ne se situe pas dans une zone constructible, il vous est possible de demander une modification du PLU auprès de la commune afin de requalifier votre parcelle. Dans tous les cas, votre demande de modification du PLU doit être argumentée. Vous pouvez notamment développer le fait que votre besoin ne va pas nuire au développement de la commune, respecter le développement durable, bien s’intégrer architecturalement… S’il existe de nombreux modèles de lettres de demande en ligne, nous vous recommandons de personnaliser votre demande pour prouver votre implication, car le maire devra se référer aux règles en place et consulter plusieurs parties dans le cadre de votre demande de révision du PLU, dont le conseil municipal et les élus locaux. De plus, la modification du PLU est souvent soumise à une enquête publique.
Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel du droit pour aboutir plus facilement à une réponse positive.
4) Respecter les règles en cas d’impossibilité de construire
Il est possible qu’un terrain ne devienne jamais constructible : par exemple, un défaut d’accès.
Pour conclure, vous devez retenir que transformer un terrain non-constructible en un terrain constructible est une démarche qui peut s’avérer complexe et infructueuse. Pour faire construire votre nouveau logement, n’hésitez pas à vous faire accompagner tout au long de vos démarches afin d’obtenir une réponse positive.
